Reajuste do Aluguel:
Como Calcular com IGP-M ou IPCA e Negociar

O reajuste do aluguel acontece no máximo uma vez por ano, a cada 12 meses de contrato, e usa o índice que está escrito no contrato (os mais comuns são o IGP-M e o IPCA). Para calcular, acumule os 12 índices mensais (multiplicando 1 mais a taxa de cada mês) e aplique o resultado ao aluguel atual. Com índices que somam 4,81% no ano, um aluguel de R$ 2.000 vai para R$ 2.096,25. Se o aumento parecer alto, há espaço para negociar.

O que a lei diz sobre o reajuste do aluguel?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e a legislação sobre correção monetária estabelecem três pontos práticos:

• Periodicidade: o reajuste não pode ocorrer com intervalo menor do que 12 meses. Ele é aplicado na data de aniversário do contrato.
• Índice: a lei não impõe um índice. As partes escolhem e escrevem no contrato. O IGP-M (calculado pela FGV) foi por muito tempo o padrão; o IPCA (IBGE, inflação oficial) é cada vez mais usado.
• Proibição: é vedado vincular o aluguel ao salário mínimo ou à variação cambial. Cláusulas assim são nulas.

Fora do reajuste anual, existe ainda a ação revisional: depois de 3 anos de contrato (ou do último acordo), qualquer das partes pode pedir na Justiça que o aluguel seja ajustado ao valor de mercado (artigo 19 da lei). É um caminho mais lento e custoso, usado quando o valor ficou muito distante do mercado.

Como calcular o reajuste do aluguel passo a passo?

1. Confira o índice no contrato e a data de aniversário.
2. Pegue os 12 índices mensais do período (do mês anterior ao aniversário para trás, conforme o contrato). O IGP-M é divulgado pela FGV e o IPCA pelo IBGE.
3. Acumule os índices: multiplique (1 + taxa de cada mês) e subtraia 1. Não some as taxas: a soma simples subestima o resultado.
4. Aplique ao aluguel: aluguel novo = aluguel atual × (1 + índice acumulado).
5. Confira o arredondamento e a data em que o novo valor passa a valer.

IGP-M ou IPCA: qual é melhor para o aluguel?

Índice	Quem divulga	O que mede	Característica
IGP-M	FGV	Preços no atacado, na construção e ao consumidor, com peso maior para o atacado e o câmbio	Mais volátil: já subiu muito acima da inflação em alguns anos e caiu em outros
IPCA	IBGE	Inflação oficial do consumidor	Mais estável e mais próximo da realidade das famílias

Para o inquilino, o índice mais previsível costuma ser o IPCA. Para o proprietário, o IGP-M pode ser maior em anos de câmbio alto. Quem está negociando um contrato novo pode propor o IPCA ou outro índice combinado; em contratos já assinados, vale o que está escrito. A diferença entre os dois pode passar de vários pontos percentuais em um ano.

Como negociar quando o aumento parece alto?

• Mostre o cálculo. Chegue com o índice acumulado dos 12 meses e o valor correto, e compare com o que foi cobrado.
• Compare com o mercado. Anote aluguéis de imóveis parecidos no mesmo bairro. Se o preço de mercado está abaixo do reajuste, você tem argumento.
• Lembre o custo de mudar. Para o proprietário, um imóvel vazio custa meses de aluguel, comissão e reforma. Um inquilino pontual e cuidadoso vale mais do que uma diferença de R$ 50.
• Ofereça algo em troca. Contrato mais longo, pagamento sempre em dia e pequenos reparos por sua conta podem pesar na negociação.
• Peça por escrito. Registre o que foi combinado em aditivo ao contrato.

Como o reajuste afeta o orçamento e o que olhar além do aluguel?

Um aluguel que sobe de R$ 2.000 para R$ 2.096 aumenta R$ 1.155 por ano. Some a isso o condomínio, o IPTU (muitas vezes repassado ao inquilino pelo contrato) e o seguro-fiança. Antes de aceitar a renovação, calcule o custo total de morar e compare com a sua renda: o guia de regra 50-30-20 mostra que todas as necessidades juntas já ocupam metade da renda no modelo de referência, e uma regra prática comum é manter a moradia perto de 30% da renda líquida. Se o aluguel somado às contas passa muito disso, avalie renegociar, dividir a casa (veja como dividir contas com colegas de apartamento) ou mudar.

O que mais conferir no contrato antes de renovar o aluguel?

• Multa de rescisão: se você devolver o imóvel antes do prazo, a multa deve ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato, e não o valor cheio.
• Garantia: a caução em dinheiro tem limite de três meses de aluguel, e o valor deve ser devolvido ao final, com a correção da aplicação.
• Encargos repassados: condomínio ordinário, IPTU e seguro incêndio costumam ficar com o inquilino pelo contrato. Confira o que é repassado e se o valor bate com os boletos.
• Benfeitorias: reparos feitos por sua conta que o proprietário se comprometeu a reembolsar precisam estar registrados.
• Data de vencimento: uma data depois do dia em que o salário cai evita atrasos e multas.

As regras acima seguem a Lei do Inquilinato, mas o contrato pode trazer particularidades: leia as cláusulas e, em dúvida, consulte um advogado ou a imobiliária.

Como controlar o aluguel e o reajuste no Figreen Pessoal?

No Figreen Pessoal, cadastre o aluguel em Gastos fixos com repetição "Sempre". Quando chegar o reajuste, abra o lápis do gasto, mude o valor e escolha "Este e os N seguintes": o novo valor passa a valer a partir daquele mês, e os meses já pagos ficam como estavam. Se o dia de vencimento mudar, a mesma janela permite alterar o dia dos meses seguintes. O sistema não calcula o índice: use a conta deste artigo.

Fontes e referências

Conteúdo revisado em 8 de outubro de 2026. Regras, alíquotas, prazos e taxas podem mudar, por isso confirme sempre nas fontes oficiais abaixo antes de decidir.

• Planalto: Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)
• FGV IBRE: IGP-M (índice e metodologia)
• IBGE: IPCA (inflação oficial)
• Banco Central: Cidadania Financeira (moradia e orçamento)

Perguntas frequentes

Conclusão

O reajuste do aluguel não é um número sorteado: é um cálculo com índice, prazo e regra. Acumule os 12 índices do seu contrato, aplique ao valor e confira o que foi cobrado. Se estiver acima, mostre a conta e negocie com dados de mercado. Atualizar o valor no seu controle financeiro no mesmo dia mantém a previsão do ano sempre correta.